부동산매매계약 착오에 의한 계약 취소

부동산매매계약 착오에 의한 계약의 취소


부동산 매매계약에서

‘중요 부분의 착오’를 이유로 취소할 수 있는 경우


부동산 매매계약을 체결한 이후 계약상의 중요한 부분에 ‘착오’가 있었음을 인식하고, 이를 이유로 부동산 매매계약을 취소하고자 하는 경우 취소가 가능할까?

우리나라 민법 규정을 보면,

우리 민법은 착오로 인한 의사표시에 관해 “제109조 ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.


② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다."라고 규정하고 있다.



부동산 매매계약(서)에서 착오로 인한 계약 취소를 하기 위해서는 단순한 동기의 착오여서는 안 되고, 법률행위 내용의 중요 부분에 관한 착오가 있어야 한다는 의미이고, 이때 부동산 매매계약을 취소하고자 하는 자의 중과실로 인한 착오가 아니어야 하며, 이와 같은 조건을 갖추어 취소를 할 수 있더라도 착오에 의한 의사표시로 인하여 생긴 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상의 이해관계를 가지게 된 ‘선의의 제3자’에게는 대항하지 못한다는 것이다.


토지 면적의 부족(수몰·도로 편입·측량 오차 등의 사유로 부족 면적이 지나치지 않는 경우), 시가에 관한 착오와 같은 단순한 동기의 착오일 경우 부동산 매매계약을 취소할 수는 없으나, 만약 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정된다면 그 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시(매수계약 결정)를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한 것이 되므로 착오를 이유로 취소를 할 수 있다는 것이 대법원의 태도이다.


다만 이와 같은 경우에도 표의자의 의사표시에는 중대한 과실이 없어야 하는 바, 여기서‘중대한 과실’이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미한다.


그러나 표의자가 착오에 빠지게 된 과정이 매도인 또는 중개인의 적극적인 행위에 의해 유발되었다면 표의자의 착오는 중대한 과실에 기인한 것이라고는 볼 수 없을 것이다. 쉽게 설명하자면 매도인 또는 중개인의 사기 의사로 거짓 물건 설명을 믿고, 매수인이 매수 의사결정을 했다면 매수인은 중대한 과실에 의한 착오에 빠지는 경우가 아니라는 것이다.


 예들 들어 본다면, 다만 표의자가 행위를 할 당시 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 얘기한 데 지나지 않는 경우는 착오로 볼 수 없다는 것이 법원의 태도이다.
(대법원 1972. 3. 28. 선고 71다 2193판결).

甲 주식회사가 택지 개발사업 시행자인 한국토지주택공사와 분양계약을 체결한 후 택지개발 예정 지구의 대상 면적을 축소하는 택지개발 예정 지구 지정 변경이 고시된 사안에서, 갑 회사가 개발사업이 당초 계획대로 진행될 것으로 예상하였더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대이므로 그 기대가 이루어지지 않았다고 하여 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수 없다고 판시한 바 있다.
(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다 202922 판결).


따라서 상호 의사합치로 체결된 부동산 매매계약을 사후에 취소한다는 것은 일정한 요건하에 엄격하게만 이루어지므로 부동산 매매 의사결정을 할 때는 중요 부분에 관한 확인을 충분히 한 뒤 신중하게 하여야 할 것이다.

이 포스팅은 매일경제신문 자료를 토대로 일부 자신의 의견을 반영하여 게시한 것입니다.