상생임대주택 양도소득세 비과세 특례 10문 10답
윤석열 정부 첫 번째 부동산대책
제1차 부동산 관계 장관회의 보도자료의
별첨 3 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진
부동산 정상화 과제에서 나온 6.21 부동산 대책 중의 하나입니다.
상생 임대주택이란 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지 계약하는 전·월세를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려서 2년간 계약을 유지하는 임대주택을 을 의미합니다. 현재는 상생 임대주택에 대해 주택 양도소득세 비과세 특례 적용 요건을 실거주 의무 2년→1년으로 완화해 주고 있는데 이를 완전히 면제하겠다는 의미입니다.
상기 6월 21일 보도자료를 통하여 발표한 상생 임대주택 양도소득세 비과세 특례사항을 6월 24일(금) 보도참고 자료 상생 임대주택 양도소득세 특례 10문 10답을 통하여 실시 내용을 명확히 하고 있는바, 그 내용을 정리해 봅니다.
상생 임대주택 양도소득세 특례 10문 10답
(질문 1) “상생 임대주택”으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세 거주 요건 2년 + 장 특공제 거주 요건 2년이 면제되는 것인가요?
(답변1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제되는 것입니다.
(질문2) “상생 임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
(답변 2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계 받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.
(질문 3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
답변 3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
(질문4) “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
(답변4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
(질문5) “상생 임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생 임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
(답변5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
(답변6) 가능합니다.
(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
(답변7) 가능합니다.
(질문8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
* 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택
(답변8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
(질문9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
(답변9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
(질문10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
(답변10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.
* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율
[6.21 부동산 대책] 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산정상화 과제 원본
상생임대주택 양도소득세 비과세 특례 10문 10답
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