부동산 등기부등본 권리분석 2편 (갑구 을구 기재 물권) 소유권, 근 저당권, 가등기, 전세권, 가압류, 임차권, 지역권

부동산 등기부등본 권리분석 2편 (갑구 을구 기재 물권) 소유권, 근 저당권, 가등기, 전세권, 가압류, 임차권, 지역권

 

공간에서 세상으로 인사드립니다.
부동산 권리분석의 기초를 넘어 실제 거래 및 집행에 적용 가능한 실무 정보를 공유드립니다. 이번 글은 "부동산 등기부등본 권리분석 2편 (갑구 을구 기재 물권)"으로, 복잡한 등기사항들을 전문가의 시각으로 쉽게 풀어낸 해설입니다. 실수 없는 권리분석을 위해 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리해 보았습니다.

이번 글은 부동산 등기부등본 중에서도 특히 갑구, 을구에 기재되는 주요 물권 항목들을 중심으로 분석합니다. 소유권부터 시작하여 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 환매등기, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 신탁등기까지 실제 거래나 경매에서 반드시 숙지해야 할 항목들을 조문과 실무를 겸하여 해설하였습니다.

 

 

 

 1. 소유권 (所有權 / 민법 제211-278조)  
  (1) 의의
 소유권이란 법률적으로 어떤 물건을 지배할 수 있는 권리로 사용가치(사용․수익)와 교환가치(처분)를 전부 갖는 권리로 물권이며, 소멸시효 대상이 되지 않는다.

  (2) 소유권의 내용
   1) 소유권은 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리이다.
   2) 소유물을 사용 수익 처분하기 위해 필요한 소유물반환청구권, 소유물방해제거청구권, 방해예방청구권, 주위토지통행권 등을 민법에서 명시하고 있다.

  (3) 토지소유권의 범위
 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

  (4) 소유권의 취득
   1) 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간(민법 제245조)
   ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. (시효취득)
   ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

  2) 동산소유권(점유. 양수)의 취득기간
   ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
   ②점유가 선의이며 과실 없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.
   ③평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실 없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아니라도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.  

  (5) 무주물의 소유권 귀속
 ①무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
 ②무주의 부동산은 국유로 한다.
 ③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.

  (6) 공유 (共有 / 공동소유 / 민법 제 262-270조)
   1) 공유란 
 한 물건을 두 사람 이상이 공동으로  소유하는 것을 공유라 하며, 민법에서는 “공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.” 라고 명시하고 있지만 부동산등기법에서 “등기권리자가 2인 이상인 때에는 신청서에 그 지분을 기재하여야 한다.”라고 명시하고 있어 등기부의 등기에는 공유자 지분이 명시되어 있다.

   2) 공유자의 권리 의무 
   ①공유자는 본인지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
   ②공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
   ③공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
   ④공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.
 ⑤공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
 ⑥공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.

   3) 공유물 분할청구
   ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
   ②계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. 단, 제215조(건물공유), 제239조(경계표등의 추정)의 공  유물에는 적용하지 아니한다.
   ③분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
   ④현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
 
  (7) 합유 (合有 / 민법 제271-274조)
  1) 합유란?
 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 것을 합유라 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 

  2) 합유물의 관리 ․ 처분
   ①합유물의 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
   ②합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
   ③합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
   ④합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
   ⑤합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.

  (8) 총유 (總有 /  민법 제275-277조)
   1) 총유란?
 법인이 아닌 사단(종중. 사찰. 교회 등)의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 것을 총유라 한다. 부동산 등기는 사단의 대표자의 신청에 의하여 사단 자체의 명의로 등기한다.
 
   2) 총유물의 관리 ․ 처분
 ①총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
 ②각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
 ③총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득 상실함으로써 취득 상실된다.

   

2. 가압류 (假押留, 민사집행법 제276-301조)
 (1) 가압류란?
 법원이 채권자의 강제집행을 보전하기 위하여 채무자의 재산을 잠정적으로 처분하지 못하게 결정하는 것이다.
 
 (2) 가압류 대상과 신청
 1) 가압류의 대상은 소유권, 전세권, 저당권, 임차권 등이다.
 2) 가압류는 채권자 신청에 의하여 법원이 재판으로 결정하고, 등기를 촉탁한다.
 3) 채무자는 이의신청을 할 수 있다.
 
 (3) 가압류의 취소⋅정지 (민사집행법 제287-289조)
 1) 채무자의 신청에 의하여 명령한 제소기간 내에 본안 소의 제기가 없을 경우 취소하여야 한다.
 2) 가압류 사유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때 ․ 법원이 정한 담보를 제공한 때 ․ 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 채무자의 신청 또는 법원 직권으로 가압류를 취소⋅정지할 수 있다.

 (4) 배당에서 가압류권자의 배당 지위
 1) 경매개시등기 이전의 가압류는 당연히 배당하고, 이후 가압류는 배당요구 해야만 배당받을 수 있다.
 2) 배당순서에서 후순위 물권 및 모든 가압류와 평등배당이며, 배당금은 공탁된다.
 3) 전 소유자에 대한 가압류권자는 현 소유자의 권리보다 우선배당 받는다.
 4) 조세와 공과금의 납부기한이 가압류일보다 늦어도 가압류권자가 후 순위이다.

【압류】
 압류란 집행근원에 의하여 집행기관이 채무자의 특정재산에 대한 사실상 또는 법률상 처분하지 못하도록 하는 강제집행행위이다. 채무자는 처분권을 상실하고, 집행기관에 있다. 유체동산은 물건의 점유 또는 봉인 등의 방법으로 행하여지고, 채권이나 재산권은 법원의 압류명령을 송달하는 방법으로 이루지고, 부동산에 대한 압류는 강제경매개시결정으로 이루어진다.

압류등기】
 국가. 지방자치단체 등이 조세 및 벌과금 등의 체납 채권을 보전할 목적으로 강제집행 할 수 있도록 조치하는 등기.



3. 가처분 (假處分, 민사집행법 제301-312조)
 (1) 의의 
 가처분이란 금전채권이 아닌 권리를 보전하기 위한 보전처분이다. 이는 다툼의 대상이 본안 소송과 강제집행까지 처분 ․ 멸실 등의 변경되는 것을 방지하기 위해 현상을 동결시키는 다툼 대상에 대한 가처분과 다툼이 있는 권리관계에서 현상이 바뀌면 예상되는 현저한 손해 또는 급박한 위험을 방지하기 위하여 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다.  

 (2) 가처분의 종류
 1) 다툼의 대상에 관한 가처분 
 점유이전금지가처분과 소유권이전금지가처분이 있다.
 2) 임시지위를 정하는 가처분
 공사 중지가처분, 업무 중지가처분, 급여지급가처분, 접근금지가처분 등이 있다.

 (3) 가처분의 방법
 법원은 신청목적에 알맞게 보관인 지정, 행위의 이행 또는 금지 및 급여지급 등 필요한 처분을 직권으로 정할 수 있다. 

 (4) 가처분의 취소
 1) 특별한 사정이 있는 때에는 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소할 수 있다.
 2) 채무자의 신청에 의하여 명령한 제소기간 내에 본안 소의 제기가 없을 경우 취소하여야 한다.
 3) 가처분 사유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때 ․ 법원이 정한 담보를 제공한 때 ․ 가처분 결정된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 채무자의 신청 또는 법원 직권으로 가처분을 취소⋅정지할 수 있다.

 (5) 점유이전금지가처분  
 1) 의의
 부동산에 대한 인도 ․ 명도청구권을 보전하기 위해 이전이나 현상변경을 금지하는 처분이다. (임대, 전대, 사용대차, 임차권양도, 증 ․ 개축 등)
 2) 점유이전금지가처분의 효과
 채무자(점유자)는 점유 이전이나 점유명의 변경을 할 수 없으나 처분을 금지하는 것은 아니다. 가처분 집행 이후 점유 이전받은 자는 가처분권자에게 대항력이 없다.

 (6) 처분금지가처분 
 1) 의의
 소유권이전청구권을 보전하기 위해 목적물의 처분을 금지하는 가처분이다.     
 2) 처분금지가처분의 효과
 ①채무자(소유자)는 가처분 대상물을 매매, 증여, 저당권 ․ 전세권 ․ 임차권 설정 등 기타 처분행위를 하여서는  안 된다. 이는 처분 할 수 없는 것이 아니라 처분 할 수는 있으나, 가처분권자에게 대할 할 수 없으므로 양수인은 소유권을 잃을 수 있다. 
 ②효력발생시점은 등기부 기입시점이다.
 ③채권자가 본안소송에서 승소하면 가처분에 저촉되는 가처분 이후 등기사항은 말소할 수 있다. 
 ④채권자가 본안소송에서 승소하면 가처분 이후의 임차인은 배당 받을 수 없다.
 ⑤처분금지가처분등기가 최선순위 등기인 경우에는 가처분이 정리될 때까지 경매진행을 중지한다.

 

4. 가등기 (假登記)
 (1) 가등기란?
 장래에 확정될 본등기의 순위보전을 위해 하는 예비등기이다. 가등기에는 담보가등기와 소유권이전청구권보전가등기가 있으나 현실에서는 담보가등기는 없고, 대부분이 소유권이전청구권 보전가등기이다.

 (2) 가등기의 효력
 가등기는 본등기의 순위를 보전하여 주는 효력이 있다. 후일에 가등기에 기한 본등기를 완료할 경우에는 본등기의 순위는 가등기 순위를 받는다.

 (3) 가등기의 종류
 1) 소유권이전등기청구권 보전가등기
 매매예약 또는 매매계약은 완료하였으나 소유권이전등기를 할 수 있는 조건을 완비하지 못한 상태에서 장래에 조건이 완비되었을 때 소유권이전 본등기를 하기 위해 순위를 보전하는 예비등기이다.
 소유권이전청구권 보전가등기권자는 경매신청권 ․ 우선변제권 ․ 사용수익권이 없으며, 말소기준권리가 아니다.    

 2) 담보가등기 (가등기 담보 등에 관한 법률)
 ① 담보가등기란?
 채무자가 채무의 담보로 부동산을 제공하고, 약정기일에 채무액과 이자 등의 약정금액을 상환하지 못할 경우 청산과 동시에 담보 부동산의 소유권 이전을 약속하는 가등기이다.
 ② 담보가등기의 효력
 ○경매신청권과 우선변제권이 있다.
 ○경매에서는 저당권과 같이 본다.
 ○채무자는 약정금액을 상환하고, 가등기를 말소할 수 있다.
 ○채권자는 약정기일이 경과하여도 청산금을 지급해야만 담보가등기에 의한 본등기를 할 수 있다.

 

5. 예고등기 (豫告登記)
(1) 의의
 예고등기란 등기원인의 무효나 취소를 이유로 법원에 등기말소나 등기회복의 소송을 제기한 경우 이 소송으로 선의의 피해자가 발생하지 않도록 소송 접수법원의 촉탁으로 등기한다.
 예고등기는 등기명의인이 받는 불이익으로 인하여 2011년 4월12일 “부동산등기법” 개정으로 폐지되었다. 다만, 이 법 시행중에 등기된 예고등기는 종전의 규정에 의하며, 이후로는 예고등기 대신에 처분금지가처분으로 사용할 수 있다.

 (2) 효력
 예고등기는 처분금지 효력은 없다. 다만, 제3자에게 공시하는 것으로 원고가 승소하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있다.  

 (3) 예고등기의 말소
 1) 원고가 패소한 경우에는 소송법원에서 촉탁으로 말소한다.
 2) 원고가 승소한 경우에는 원고의 신청에 의하여 말소등기 또는 회복등기를 한때에 등기관의 직권으로 말소한다. 그러나 원고의 말소․회복등기가 없는 경우 말소하지 아니한다.  

 

6. 환매등기 (민법 제590-595조, 부동산등기법 제53조)
 (1) 환매등기란
 부동산 매매계약으로 매수인 명의로 소유권 이전등기를 하고, 매도인이 일정한 기간이내에 일정한 금액을 지급하고 양도한 부동산을 다시 살 수 있는 권리를 등기한 것이다. 

 (2) 환매등기특징
 1) 환매권자, 금액, 기간 등을 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있다. 
 2) 환매기간은 5년을 넘지 못한다.
 3) 환매권 행사는 환매기간 내에 해야 하며, 기간이 경과하면 행사할 수 없다.
 4) 인수되는 선순위 환매권자가 환매권을 행사하면, 매수인은 소유권을 잃고, 대신 환매대금은 매수인에게 지급한다.

 

7. 저당권 (抵當權, 민법 제356-372조)
 (1) 저당권
 채권의 담보로 제공한 약정 담보 물권으로 물건은 채무자가 사용 수익하고, 채권자는 교환가치(환가대금)에서 일반채권자 및 후순위 물권자 보다 우선변제 받을 권리를 갖는다.
 등기부에는 원금만 기재되고, 특정채무를 담보하며 이는 원금, 이자, 손해배상금, 저당권 실행비용 등을 포함한다.

 (2) 근저당권
 채권의 금액을 특정할 수 없어 장래에 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권이 근저당권이다.

 (3) 저당권의 지위
 1) 나대지에 설정한 저당권자는 저당권설정자가 건물을 건축한 경우와 지상권을 설정한 경우에 건물에 대하여도 경매신청이 가능하다.
 2) 나대지에 저당권 설정한 이후 신축한 주택을 임차한 경우에는 임차인은 낙찰금액에서 토지대금에서는 우선변제를 받을 수 없고, 건물대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 또한 건물기준으로 대항력을 행사할 수 있다. 
 3) 경매개시기입등기 이후에  발생하는 저당부동산에 대한 천연과실에는 효력이 있으나, 법정과실에는 미치지 않는다.
 4) 저당부동산에 대한 소유자가 받을 보상금, 배상금에 대하여 저당권의 효력이 미치나 지급 또는 인도하기 이전에 압류해야 한다.

 

8. 전세권 (傳貰權, 민법 제303-319조)
 (1) 의의
 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용 ․ 수익하고, 계약기간 만료일에 그 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받을 수 있는 권리로 사용하는 면에서 용익물건이면서, 우선변제권이 있는 면에서는 담보물권이다.

 (2) 전세권자의 권리와 의무
 1) 전세권자의 권리
 ①전세권자는 목적물에 대한 점유보호청구권, 목적물반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권, 유익비청구권(전세물건의 가치증액이 현존하는 경우 한)이 있다.
 ②전세권자는 전세권의 양도, 담보제공, 전전세 또는 임대할 수 있다. 다만 전세권 설정등기에서 금지하는 경우에는 할 수 없다.

 2) 전세권자의 의무
 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 통상의 관리에 속하는 수선의무가 있다.

 (3) 전세권의 효력
 1) 대지와 건물 전체에 대한 전세권
 ①경매신청권이 있으며, 전체 매각대금에서 우선변제권이 있다.
 ②경매 신청한 전세권 또는 배당 요구한 전세권은 말소기준권리가 될 수 있다.

 2) 건물에만 설정한 전세권
 토지에는 설정하지 아니하고, 건물에만 전세권을 설정한 경우 우선변제권은 건물대금에만 미친다. 다만 주택 ․ 상가건물임대차보호법에 의한 임차인은 대지에 대하여도 우선변제권이 있다. 

 3) 일부전세권
 ①단독 ․ 다가구주택의 경우 일부 전세권자는 말소기준권리가 될 수 없다.
 ②전세금 반환청구소송에 의한 판결문으로 경매 신청할 수 있다.

 4) 말소기준권리보다 선순위 전세권
 인수되는 것이 원칙이지만, 경매신청권자이거나 배당 요구한 전세권은 말소되고, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 반환받지 못한 경우에는 매수인이 인수한다. 

 5) 전세권의 이중적 지위
 전세권자는 전세권 등기와 주택 ․ 상가건물임대차법의 일정요건을 구비할 경우에는 담보 물권으로 전세권을 행사할 수 있고, 우선변제권과 최우선변제권 및 대항력을 선택적으로 행사할 수 있다.

[예제] (전세권 – 가등기 – 임차인 – 근저당)  근저당권자가 신청한 임의경매. 
▷전세권자는 일부 전세권자이며, 배당신청하면 말소한다. 
▷가등기가 담보가등기이면 가등기가 말소기준권리이고, 소유권이전청구 가등기이면 근저당이 말소기준권리이다.
▷임차인은 가등기가 담보가등기이면 이면 대항력이 없고, 소유권이전청구 가등기이면 대항력이 있다. 

 

9. 지상권 (地上權 민법 제279-290조)
 (1) 의의
 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 지상권이다. 
 법정지상권은 법에 규정한 사항에 해당할 경우에 지상권이 발생하나 등기부에 공시하지 않는 반면에, 지상권은 당사자 간에 지상권설정계약에 의하여 발생하며, 등기부 을구에 등기한다.

 (2) 지상권의 존속기간 (강행규정)
 지상권의 계약기간 정함이 없거나, 아래 기간보다 짧은 기간은 아래 기간으로 한다. 단, 아래보다 장기간은 정할 수 있다.
 1) 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
 2) 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
 3) 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
 4) 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 15년
 5) 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 상기 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 단, 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.

 (3) 지료증감청구권
 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

 (4) 지상권소멸청구권 (강행규정)
 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 (5) 구분지상권
 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

 (6) 지상권 설정 효력
 1) 지상권자은 제3자에게 대항력이 있다.
 2) 지상권의 양도, 임대는 소유자 동의를 요하지 않는다.
 3) 지상권자는 갱신청구권, 매수청구권이 있다.
 4) 지상권은 지표, 지상, 지하에도 효력이 미친다.

【갱신청구권】지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.(민법제283조)
【매수청구권】지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.(민법제283조)

                

10. 지역권 (地役權 민법 제291-302조)
 (1) 지역권이란?
 지역권이란 본인의 토지 사용편익을 위하여 타인의 토지를 이용하는 권리로 용익물권이다.    

 (2) 지역권자의 권리
 1) 소유물방해제거청구권 
 지역권자는 지역권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고,
 2) 소유권방해예방청구권 
 지역권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

 (3) 승역지 소유자의 의무과 권리
 1) 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다. 
 2) 승역지 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기(委寄:맡김)하여 전조의 부담을 면할 수 있다.
 3) 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 아니하는 범위 내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있으며, 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.
【要役地 : 편익을 받는 토지  承役地 : 편익을 제공하는 토지】

 (4) 지역권취득기간
 지역권은 계속되고, 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다.
 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 (5) 지역권의 특징
 1) 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
 2) 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
 3) 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다. 설정․소멸을 공유토지 전체로 한다.
 4) 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
 
 (6) 특수지역권
 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 지역권 규정을 준용한다. (민법 제302조)

 

11. 임차권
 (1) 민법제621조에 의한 임차권
 부동산임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

 (2) 임차등기명령권에 의한 임차권
 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (주택임대치보호법 제3조의3, 상가건물임대차보호법 제6조)

 

12. 신탁등기
 (1) 등기부 甲구의 신탁등기 있는 경우 등기부에서 신탁원부 발급한다.
 (2) 신탁원부에 기재사항에 맞게 임대인 주체 및 신탁회사 동의 또는 보증금과 차임 입금 계좌 등을 사용한다.



등기부 등본은 종이 한 장의 정보가 아니라 부동산의 과거와 현재, 미래를 결정짓는 결정적 자료입니다. 특히 갑구와 을구는 권리분석의 핵심 축으로, 소유권 외에도 다양한 권리와 제한사항이 기재되어 있어 이를 정확히 해석하는 것이 매우 중요합니다. 본 글을 통해 실제 투자 및 실무 판단에 도움이 되셨길 바랍니다.


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Title: Real Estate Register Analysis Part 2 (Ownership & Secured Rights in Registry)
This post provides a professional-level legal explanation of key property rights recorded in South Korea's real estate register ("Eung-gu" and "Gap-gu" sections), including ownership rights, provisional seizure, provisional disposition, provisional registration, preemptive rights, mortgage, leasehold rights, superficies, easements, tenant registration, and trust registration. Especially useful for investors, agents, and legal professionals.