부동산 등기부 등본 보는 방법 제2편(등기부 기재사항, 권리분석)

부동산 등기부 등본 보는 방법 제2편(등기부 기재사항, 권리분석)

 

 

공간에서 세상으로, 반갑습니다.
오늘은 부동산 등기부 등본 보는 방법 두 번째 시간으로, 등기부 기재사항과 권리분석에 대해 상세히 안내드리겠습니다.
부동산 거래나 임대차, 경매 또는 공매 참여를 계획하고 계시다면 등기부 등본을 정확히 읽고 해석하는 능력은 필수입니다.
이번 글에서는 등기부 등본의 표제부, 갑구, 을구 항목별로 기재사항을 이해하고, 마지막에는 실제 거래나 입찰 시 권리분석 방법까지 안내해드리겠습니다.



1. 등기부 표제부 기재 사항

 1) 토지등기부 표제부 기재 사항
  (1) 표시번호
부동산의 고유 번호입니다. 괄호 안의 (전1)은 이전 등기기록의 표시번호 1번을 의미합니다.

  (2) 접수
 등기 접수 일자를 기재합니다.

  (3) 소재 지번
 해당 토지가 위치한 주소와 지번을 나타냅니다.

  (4) 지목
 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제67조에 따라 정해진 토지의 용도를 나타냅니다. 예를 들어 대, 전, 임야, 도로 등으로 구분됩니다.

  (5) 면적
 단위는 제곱미터(㎡)로 표기합니다.

다양한 면적 단위로 환산하는 방법은 다음과 같습니다.

A) ㎡를 평으로 환산하려면  ㎡×121÷400 또는 ㎡×0.3025입니다.
B) 평을 ㎡로 환산하려면 평×400÷121 또는 평×3.3058입니다.
C) 평과 유사한 면적 단위는 다음과 같습니다.
1정보=3000평, 1단보=300평, 1무보=30평, 1보=1평, 1홉=0.1평, 1작=0.01평입니다.
예: 100평 7홉 5작=100.75평 → 100.75×400÷121=333.06㎡입니다.
D) 헥타르 단위
1ha(헥타르)=100a(아르)=10,000㎡, 1a=100㎡입니다.
※ ㎡는 “제곱미터”라고 표현하는 것이 정확하나, “헤베”라고도 하며, ㎥는 “루베”라고도 표현합니다. 특히 토목공사에서는 흙 단위로 사용됩니다.

토지등기부 표제부

 

 

 2) 건물등기부 표제부 기재 사항
  (1) 소재 지번 및 건물번호
  토지 지번과 건물의 번호를 의미합니다.

  (2) 건물 내역
  건물의 구조, 면적, 용도(건축법 시행령 별표1 건축물 28종)을 기재합니다.

  (3) 도면편철장
  해당 건물의 설계도면이 편철되어 있는 편철장입니다.

  (4) 조표
  구청에서 부여한 건물번호이나 현재는 사용하지 않습니다.

 

 3) 집합건물 등기부 표제부 기재 사항
  (1) 집합건물 1동의 건물 표제부 기재 사항
   A) 1동 건물에 대한 표시번호, 접수 일자, 주소 및 명칭·동, 건물의 구조, 층별 면적, 등기원인 등을 기재합니다.
   B) 대지권의 목적인 대지의 표시란에 기재된 면적은 집합건물 전체의 대지면적입니다.

  (2) 집합건물 전유부분 표제부 기재 사항
   A) 전유부분의 표시번호, 건물번호, 건물 내역, 등기원인을 기재합니다.
   B) 대지권의 표시란에는 전체대지면적에 대한 전유부분의 대지권 비율이 기재되며, 이 비율을 곱하면 전유부분의 대지권 면적이 됩니다.
   C) 대지권 표시란에 "대지권 미등기" 또는 "대지권 별도 등기 있음"으로 표시된 경우, 대지권 확보 가능성을 분석해야 합니다.

건물 등기부 표제부

 

2. 등기부 등본 갑구 기재 사항

 1) 소유권
 물건의 사용가치와 교환가치를 전부 가지는 재산권으로서 기본적인 물권입니다. 소멸시효의 대상이 되지 않으며, 객체는 물건입니다.
 (공유): 두 명 이상이 물건을 공유하는 것으로, 민법에서는 균등한 것으로 추정되지만 등기법에서는 지분이 기재됩니다.
 (합유): 수인이 조합체로서 소유하는 경우이며, 합유자의 권리는 합유물 전부에 미칩니다.
 (총유): 법인 아닌 사단(예: 종중, 사찰, 교회)이 집합체로 소유하는 경우로, 사단 자체의 명의로 등기됩니다.

 2) 가압류 등기
 채무자의 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 법원이 임시로 압류하는 처분으로 등기합니다.

 3) 압류 등기
 국가나 지방자치단체가 조세 및 벌과금 등의 체납을 보전하기 위한 강제집행 조치로서 등기됩니다.

 4) 가등기
 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기입니다.
  (1) 소유권이전청구권 보존가등기: 소유권 이전 본등기의 요건이 미완비된 경우, 향후 요건 완비 시 순위를 보전하기 위한 등기입니다.
  (2) 담보가등기: 자금 차용 후 저당권 대신 설정하는 등기입니다.
  (3) 가처분등기: 금전채권이 아닌 권리를 보전하기 위한 보전처분입니다.
⇒ 3년 내 본 소송 제기 없을 경우 채무자는 취소신청이 가능합니다.
  
    A) 다툼의 대상에 관한 가처분: 점유이전금지가처분, 소유권이전금지가처분입니다.
    B) 임시지위 설정 가처분: 공사중지, 업무중지, 접근금지 가처분 등입니다.

 5) 환매 등기
 부동산 매매계약과 동시에 일정 기간 내 매도인이 해당 부동산을 다시 매입할 수 있도록 한 계약의 등기입니다.

 6) 경매개시결정등기
 법원이 촉탁하여 등기하는 경매개시 결정입니다.

 

3. 등기부 을구 기재 사항

 1) 근저당권, 저당권
 채권자가 채권을 담보하기 위해 설정하는 담보물권으로서, 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.
특히 근저당권은 채권의 금액이 특정되지 않은 상태에서 일정 한도 내 담보하는 저당권입니다.

 2) 지상권
 타인의 토지에 건물, 수목 등을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
지상권은 제3자에게 대항력이 있으며, 양도·임대·갱신청구권·매수청구권 등이 인정됩니다.

 3) 지역권
 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

 4) 전세권
 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 사용·수익한 후, 반환 및 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
단, 농경지는 전세권 대상이 되지 않습니다.

 5) 임차권
 (1) 민법 제621조에 따른 임차권은, 임차인은 당사자 간 반대 약정이 없을 경우 임대차등기 협력을 요구할 수 있습니다.
 (2) 임차등기명령권에 따른 임차권은, 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 따라 보증금을 반환받지 못한 임차인이 지방법원에 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

4. 등기부 등본 권리분석 방법
 1) 일반적인 부동산 매매·임대차 시 권리분석 방법
부동산을 거래하거나 임대차 계약을 할 때는 등기부 등본을 통해 소유권 외 가압류, 저당권, 가등기 등이 있는지 반드시 확인하여야 합니다.

 2) 법원경매·공매 입찰 참가 시 권리분석 방법
  (1) 권리 말소기준등기를 찾습니다.
  (2) 말소 대상 권리와 인수 대상 권리를 구분합니다.
  (3) 임차인의 보증금 배당 여부를 확인합니다. (명도 문제 발생 가능성 파악)
  (4) 인수할 금액이 있다면 입찰가에 이를 가산하여 적절히 계산한 후 입찰금액을 결정해야 합니다.

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[English Summary]
How to Read a Real Estate Register (Part 2 - Registration Details & Rights Analysis)
This post explains how to read Korean real estate register (등기부등본), focusing on its sections: the front (표제부), ownership (갑구), and collateral/right sections (을구). It includes key terminology, examples of entries, and step-by-step methods for analyzing rights, especially in real estate transactions and court auctions.