한국은행 기준금리 인상으로 주택 상가 임차 보증금 월세 전환율(변환율)은 어떻게 달라질까?

한국은행 기준금리 인상으로 주택 상가 임차 보증금 월세 전환율(변환율)은 어떻게 달라질까?

한국은행 기준금리가 지난 4월 14일 올해

두 번째로 인상되어 1.5%인 상태입니다.


한국은행 기준금리가 달라지면

주택임대차보호법 전세보증금 월세 환산비율,

상가건물임대차보호법 전세보증금의

월세 변환 비율이 달라지는데요,

그 내용을 다시 한번 정리해 봅니다.


임차 보증금 월차임(월세) 전환 산정률이란? (=보증금 월세 환산 비율)
{전환, 변환, 환산이라는 단어를 동일하다고 생각하고 설명합니다. 이점 양해하시기 바라요.}


임차(전세) 보증금을 월 단위의 차임(월세)

으로 전환하는 경우에 적용하는 비율을 말하며,

이는 상가건물 임대차 보호법 제12조와

시행령 제5조에 명시하여, 일정한 비율

이상 초과하여 적용하지 못하도록 규정하고 있지요.



이 (전세) 보증금 월 차임 전환 시 산정률을

상가임대차보호법에서 한국은행 기준금리를

연동하여 전환하도록 규정하고 있기 때문에

한국은행 기준금리 변동에 따라서 산정률이

달라지게 되어 있어요.



지난해 2021년에는 한국은행 기준금리가

2번 인상 되었고, 올해 2022년 1월 14일에

0.25% 인상되었고, 4월 14일에 또 0.25%

인상되어 현재는 한국은행 기준금리가

1.5%를 유지하고 있는데요, 앞으로 더

오를 가능성은 항상 남아 있습니다.


기준금리가 인상되면 상가와 주택의

월세에는 어떤 여향을 미칠 것인가?


전세가 월세화되어 가는 과정에서

전세보증금을 월세로 변환하려면 어떻게 해야 할까?

​

그래서 오늘은 한국은행 기준금리가

인상되면 상가건물 임대차 보호법 및

주택임대차 보호법에서 규정하는

전세보증금을 월세로 환산하려면

산정률이 어떻게 달라지는지에 대하여 정리해 봅니다.


​


1. 한국은행 기준금리 변동 추이


한국은행의 기준금리는 2021년 8월 26일

기준금리를 0.25% 인상하여 0.75%를 유지해

오다가, 2021년 11월 25일 0.25% 인상하여

기준금리를 1.00%로 변경했으며, 2022년 1월

14일에 0.25% 인상하였으며, 4월 14일에 또

0.25% 인상하여 현재는 1.5%입니다.

한국은행의 기준금리가 인상되면 모든

금융기관의 은행 예금금리와 대출금리가

인상됨으로 인해 기업과 국민들의 대출이자

부담도 늘어나고, 부동산 시장과 증권 시장에도

영향을 미치겠지요.. ​

​


한국은행 기준금리가 인상됨으로 인하여

상가건물임대차보호법 및 주택임대차보호법

에서 규정한 보증금의 월세 (차임) 전환 시

전환율이 어떻게 달라지는 자세히 정리해 봅니다.

​




2. 주택임대차보호법 전세 보증금 월세 환산비율


주택의 전세 보증금 월세 전환 비율은
주택임대차보호법 제7조의 2에서 규정하는 내용을 보면,

​1. 시행령에서 정한 비율과
2. 한국은행 기준금리에 시행령에서 정한 비율을 더한 비율
3. 중에서 낮은 비율을 적용하도록 명시하고 있어요. ​



​
주택임대차보호법 시행령(9조)에 규정한 내용을 보면,

1) 연 10%와
2) 한국은행 기준금리에 2%를 더하여
3) 그중에서 낮은 비율을 적용하도록 규정하고 있어요. ​

연 10%와 한국은행 기준금리 1.5%에 2%를
더하면 3.5%로 중에서 낮은 비율 3.5%를
적용해야 한다는 답이 바로 나오네요.


​

[ 주택 전세 보증금 월세 환산 사례]

​임차 보증금 10,000,000원을 월세로 전환
한다는 가정으로 산정률을 계산해 보면,
10,000,000 × 3.5% ÷ 12월 = 29,166원이 나와요.

즉, 전세 보증금 1천만 원을 월세로 전환
하려면 월 29,166원까지 받을 수 있다는 답이네요.

 

 

3. 상가건물임대차보호법 전세 보증금 월세 변환 비율

상가임대차보호법 제12조에서는

1. 시행령에서 정하는 비율과
2. 한국은행 기준금리에 시행령에서 정한 배수를 곱하여
3. 낮은 비율을 적용하도록 규정하고 있어요. ​

​
상가임대차보호법 시행령(9조)에서는 어떻게 규정하고 있을까?

1) 연 12%와
2) 한국은행 기준금리에 4.5를 곱하여
3) 낮은 비율을 적용하도록 규정하고 있어요.

​ 연 12%와 한국은행 기준금리 1.5% ×4.5
= 6.75% 중에서 낮은 비율 6.75%를
적용한다는 답이 바로 나오네요.


​

[상가건물임대차보호법 임차 보증금 월세 전환 계산 사례]

보증금 10,000,000원을 월세로 전환해 보면,
10,000,000 × 6.75% ÷ 12월 = 56,250원

즉, 보증금 1천만 원을 월세로 전환하려면,
월세 56,250원까지 받을 수 있다는 의미예요. ​

​보증금 월세 전환 비율 12%를 적용하려면
한국은행 기준금리가 2.67%까지 인상되어야 가능하네요.

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