계약해제와 계약해지 차이점

계약해제와 계약해지 차이점

 

 

 우리는 계약의 해제와 해지를 정확한 구분 없이 사용하는 경우가 있습니다. 

그러나 해제와 해지는 완전히 다른 개념입니다.

〔계약 해제 시에는 계약금을 위약금으로 한다.〕
〔계약 해지 시에는 계약금을 위약금으로 한다.〕

어느 표현이 맞는 표현일까요?
  ☞ 위의 경우에는 계약 해지가 아닌 계약 해제가 맞습니다.

유효한 계약을 소멸시킨다는 점에서 계약 해제와 계약 해지는 비슷하게 들리지만, 그 의미와 성격은 전혀 다릅니다.

부동산 중개업계에서도 계약의 해제와 해지를 정확히 구분하지 아니하고 혼돈하여 쓰는 경우가 있는 것이 현실입니다. 

1.해제와 해지 
 1)해제는 일단 유효하게 성립한 계약을 소급적으로 소멸시키는 일방적인 의사표시이다. (예) “매매계약을 해제하다.”

 2) 해지는 계속적인 계약을 장래를 향하여 소멸시키는 것을 말한다. (예)“만기가 되어 정기 예금을 해지(해약)했다.”


2.계약해제와 계약해지 효력의 차이점

 1)계약의 해제
 계약 해제는 일시적 계약을 채무불이행 등의 이유로 소급하여 소멸시키는 것으로, 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 법률효과를 발생시키는 것을 말합니다.

 예를 들어 5월 1일 계약하여 잔금일이 6월 30일인 부동산매매게약에서 계약 해제가 되면 5월 1일 계약 당시로 돌아가 완전히 아무 일도 없는 것으로 되는 것이 계약 해제로서, 계약 해제는 원상회복의 의무를 지는 것입니다. 즉, 이미 이행한 계약금 중도금 등의 반환의무가 발생합니다.


 2)부동산 매매계약서 해제권 사례
제5조 [계약의 해제] 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기전 까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고, 본 계약을 해제할 수 있다.

제6조 [채무불이행과 손해배상] 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행 한 자에 대하여 서면으로 최고하고, 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

 3)계약의 해지
 계약 해지는 계속적 계약과 관련한 앞으로의 효력을 소멸시키는 것을 의미합니다. 즉, 계약 해지는 과거는 인정하고 해지하는 시점부터의 미래의 일은 더 이상 일어나지 않게 하는 것입니다.

 예를 들어 2022년 6월 1일에 2년의 임대차계약을 체결하고 6월 30일에 보증금 잔금을 지급하고 입주한 임차인이 2023년 2월분 3월분 4월분 3개월 동안 월세를 지급하지 못하여 임대인이 2기 이상 월차임 연체를 이유로 계약을 종료시키고자 할 때 행사하는 계약의 해지 권리입니다.

 만약에 2023년 5월 1일에 계약 해지가 된다면, 계약 해지 전인 2022년 6월1일부터 2023년 4월 30일까지는 계약이 유효하지만, 2023년 5월 1일 이후부터는 보증금을 반환하고, 이후로는 계약의 효력이 소멸되는 것입니다.


 4)부동산 매매계약서 해지권의 예
 제 3조 (용도변경 및 전대 등) 임차인은 임대인의 동의없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대․임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.
제 4조 (계약의 해지) 임차인이 제3조를 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지 할 수 있다.

[제4조] 임차인의 차임 연체액이 2기(상가는 3기)의 차임액에 달할 시에는 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.


결국 계약의 효력이 “소멸”된다는 점에서는 해지(해약)나 해제나 똑같은데, 게약 당시부터 소급하여 아예 없었던 것으로 하자는 것(무효)은 “해제(解除)이고, 특정시점부터 효력을 없애자고 하는 것은 해지(解止)라고 간단하게 이해하면 좋겠습니다.