토허제 영향으로 2월 주택거래량은 증가하고, 악성미분양아파트는 증가하다.

토허제 영향으로 2월 주택거래량은 증가하고, 악성미분양아파트는 증가하다.

 

안녕하세요, 공간에서 세상으로 인사드립니다.
오늘은 최근 발표된 2월 주택 통계를 바탕으로 토지거래허가제(토허제) 해제의 영향과 함께, 서울아파트 거래량 증가, 악성미분양아파트의 확대 현상에 대해 분석해보겠습니다.
부동산 투자자 및 시장 참여자분들께서는 최근의 흐름을 읽고 향후 전략 수립에 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 토허제 해제와 금리 기대감 속 서울아파트 거래량 47% 증가
 1) 서울아파트 거래량 7개월 만에 반등
국토교통부가 발표한 2월 주택통계에 따르면, 서울 전체 주택 거래량은 7230건으로 전월 대비 무려 37.9% 증가하였습니다. 특히 서울아파트 거래량은 46.7%나 증가하여, 작년 7월 이후 7개월 만에 상승세를 보였습니다.

그중에서도 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 거래량은 1680건으로 전월보다 47.1% 급증하였습니다. 이는 봄 이사철 수요, 금리 인하 기대감, 그리고 **토지거래허가구역 해제(토허제 해제)**가 맞물리며 수요자들의 심리가 살아난 것으로 해석됩니다.

2) 수도권·지방도 일제히 거래량 증가
서울뿐 아니라 수도권 전체 거래량은 2만4026건으로 전월 대비 34.6% 증가하였으며, 지방도 2만6672건으로 30% 상승하였습니다. 전국적으로 주택 거래량이 5만698건으로 32.3% 증가한 것은 시장 회복세에 대한 기대감이 반영된 결과입니다.

아파트 거래량은 전월보다 34% 증가한 3만9925건, 비아파트 거래량도 26.2% 증가해 주택 전반에 걸쳐 활발한 거래가 나타났습니다.

 

 

2. 악성미분양아파트 11년 만에 최대…심각해지는 후폭풍
1) 미분양 총량은 줄었지만 악성미분양은 증가
2월 기준 전국 미분양 주택은 7만61가구로 전월보다 3.5% 줄었습니다. 그러나 이와 대조적으로 준공 후 미분양, 즉 '악성미분양아파트'는 2만3772가구로 전월 대비 3.7% 증가하며 2013년 이후 11년 만에 최고치를 기록하였습니다.

악성미분양은 입주 시점까지 완료되었음에도 불구하고 수요가 붙지 않아 현금 유동성 문제, 자산 손실, 담보가치 하락 등의 위험요소가 큽니다. 특히 건설사나 시행사의 재무 불안 요인으로 직결되며, 부동산 금융시장에 부담을 줄 수 있습니다.

2) 지역별 악성미분양 집중 현상
악성미분양은 지방에서 전체의 81%를 차지하고 있습니다. 특히 충북 지역은 전월 대비 40.2%나 급증하며 주목받고 있으며, 이어 △대구(3067가구) △경북(2502가구) △경남(2459가구) △전남(2401가구) △부산(2261가구) 순으로 나타났습니다.

이러한 지역들은 공급 과잉과 수요 부족이 동시에 겹친 구조적 문제를 안고 있으며, 당분간은 미분양 리스크에 대한 우려가 지속될 전망입니다.

 

 

3. 주택 인허가·착공은 감소…장기 공급불균형 우려
1) 전국 인허가 물량 44.3% 감소
2월 전국 주택 인허가 물량은 1만2503가구로 전월 대비 44.3% 감소하였습니다. 특히 수도권 인허가 물량이 53.7% 줄어든 7003가구에 그치며, 향후 공급 부족에 대한 불안감을 자극하고 있습니다.

지방 역시 24.9% 감소한 5500가구에 머물렀으며, 이는 건설사들이 미분양 리스크를 우려하여 신규 사업에 보수적으로 전환한 결과로 분석됩니다.

2) 착공 감소는 시장의 신중한 대응
주택 착공 역시 1만69가구로 1.1% 감소하였으며, 특히 지방의 착공은 9.3% 감소한 반면 수도권은 11.6% 증가하였습니다. 이는 수도권 수요에 대한 회복 기대감은 여전하지만, 지방은 여전히 부정적인 시선이 강하다는 것을 보여줍니다.

 

 

부동산 전문가 시각으로 본 투자 시사점
현재 시장은 토허제 해제와 금리 인하 기대감이라는 긍정적 모멘텀과 악성미분양 확대 및 신규 공급 위축이라는 부정적 요인이 혼재되어 있습니다.

서울아파트를 포함한 수도권은 거래 회복세가 뚜렷하게 나타나고 있으나, 이는 일시적 반등일 가능성이 있으며, 실제 금리 인하나 경기 회복이 뒷받침되지 않는다면 다시 거래 위축 국면에 들어갈 수 있습니다.

특히 악성미분양아파트의 확대는 시장의 구조적 위험 신호로 해석되며, 이 지역의 부동산을 투자 대상으로 삼을 경우 유동성, 환금성, 담보가치 등 다양한 요소를 종합적으로 판단해야 합니다.

부동산 투자자라면 현재와 같이 시장의 양극화가 심화되는 시기에는 서울 및 핵심 입지 위주로 선별적인 접근이 필요합니다. 동시에 지방 미분양 누적 지역은 당분간 보수적인 시각으로 관찰할 필요가 있습니다.

지금까지 공간에서 세상으로 함께했습니다.
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