악성 미분양아파트 급증으로 건설사 도산 위기

악성 미분양아파트 급증으로 건설사 도산 위기

최근 부동산 시장에서 심각한 신호가 감지되고 있다. 다 지어놓고도 분양되지 않은 ‘악성 미분양’이 11년 3개월 만에 최대치를 기록하며, 미분양 증가가 건설업계 전반의 위기로 번지고 있다. 수도권을 중심으로 미분양이 빠르게 늘어나고 있으며, 이에 따른 건설사의 도산이 현실화되고 있는 상황이다.

창원시 아파트 이미지

 

 

1. 미분양 사태, 악화일로
국토교통부의 2025년 1월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택이 7만2624호로 전월 대비 3.5% 증가했다. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’ 물량이 2만2872호로 집계되며 2013년 이후 최대치를 기록했다. 수도권 미분양 증가율이 16.2%로 특히 높았으며, 경기 평택을 비롯한 일부 지역에서 미분양이 대거 발생했다.
이는 단순한 시장 조정의 범위를 넘어선 심각한 문제다. 미분양 증가가 장기화될 경우 건설사의 재무 건전성이 악화되며, 연쇄 도산으로 이어질 가능성이 크다.

 

 

2. 줄도산 위기에 내몰린 건설사
미분양 사태의 여파는 이미 현실이 되고 있다. 올해 들어서만 신동아건설, 대저건설, 삼부토건, 안강건설 등 4개의 중견 건설사가 법정관리를 신청했다. 이들의 부채비율은 115%에서 838%까지 치솟았으며, 미분양 증가로 인해 현장에서 이익을 회수하지 못하는 것이 주요 원인으로 분석된다.

소형 건설사뿐만 아니라 대형 건설사들도 현금 확보를 위해 사옥과 자산을 매각하는 등 위기 극복에 나섰다. 롯데건설은 본사 부지를 매각해 1조 원 규모의 자산을 유동화하는 방안을 추진하고 있으며, DL그룹도 글래드호텔앤리조트 매각을 진행 중이다. 이는 대형 건설사조차 유동성 위기를 체감하고 있다는 신호다.

 

신규 개발지구 아파트 신축 이미지

 

3. 정부 대책, 실효성 부족
정부는 LH(한국토지주택공사)를 통해 지방 미분양 3000가구를 매입하고, CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)를 통한 미분양 해소 대책을 내놓았지만, 시장 반응은 부정적이다. 업계가 요구했던 취득세 및 양도세 감면과 같은 세제 혜택이 빠졌으며, LH의 매입 물량도 제한적이어서 효과가 미미할 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 시장 회복을 위해 적극적인 세제 완화가 필요하다고 지적한다. 주택 매입 시 세금 부담을 줄여야 수요가 살아나고, 건설사들의 재무 건전성이 회복될 수 있기 때문이다. 현재처럼 규제 중심의 정책이 지속된다면 미분양과 건설사 도산이 더욱 심화될 가능성이 크다.

외국 아파트 건설 이미지

 

 

 

4. 향후 전망과 대응 전략
미분양 증가와 건설사 연쇄 도산은 부동산 시장 전체의 위기로 이어질 수 있다. 수도권을 중심으로 미분양이 계속 증가하고 있으며, 건설사의 자금 조달이 어려워지면서 신규 착공도 급감하고 있다. 향후 공급 부족이 발생할 가능성이 높아지고 있어, 주택시장 불안정성이 더욱 커질 것으로 보인다.

부동산 시장 안정화를 위해서는 ① 세제 완화를 통한 주택 거래 활성화, ② 건설사에 대한 금융 지원 확대, ③ 실질적인 미분양 해소 대책 마련 등이 필요하다. 단기적으로는 정부가 미분양 주택을 적극적으로 매입하고, 장기적으로는 공급과 수요의 균형을 맞추는 정책이 요구된다.

건설업계는 향후 유동성 확보와 리스크 관리에 더욱 집중해야 하며, 정부의 실효성 있는 정책 마련이 절실한 시점이다.

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악성 미분양아파 급증으로 건설사 부도위기