대항력과 우선변제권 유지하는 방법(임차권 등기명령신청권)

대항력과 우선변제권 유지하는 방법(임차권 등기명령신청권)


세입자가 급하게 이사해야 할 경우가
발생하는데요, 이때 임대차 기간 중에 있는
경우도 있을 수 있고, 임대차 기간 만료 후에
전세보증금을 반환받지 못한 상태에서
이사를 해야 하는 경우도 있을 수 있습니다.

상기와 같은 2가지 상황에서
이사는 하면서 전세보증금을 안전하게
돌려받을 수 있는 권리, 대향력과
우선변제권을 유지하는 방법에 대하여 알아볼까요...

먼저 임차권 등기 명령 신청권에 대하여 정리해 봅니다.

1. 임차권등기 명령 신청이란?  

임대차계약 종료 후 보증금을 못 받으면 
임차주택 소재지  관할 법원에  임차권등기를 
신청할 수 있는 임차인의 권리를
임차권등기 명령 신청권이라고 해요. 
(주임법 3조의 3, 상임 법 6조)



2. 임차권등기 명령 신청방법
1) 임차인 단독 가능하며, 대항요건
상실해도 신청 가능하며,

2) 소요비용을 임대인에게 청구할 있으며,

3) 보증금 반환채권 계약으로 양수한
금융기관은 임차권등기 명령 신청권 
승계하여 행사할 수 있다.
     {주택 법 제3조의 3, 상가 법 제6조 ⑨항}


3. 법원의 결정 과정

1) 임차인 신청 ⇒ 법원 결정 ⇒ 
법원이 임차권  등기 촉탁

2) 기각되면 임차인은 항고 가능. 


4. 임차권등기의 효력

 

1) 이사해도 기존 대항력, 우선변제권 유지하며,

 2) 낙찰로 우선변제권은 소멸해도 
보증금 전액 받을 때까지   대항력은  유지한다.

  3) 임차권등기 경료된 주택에
새 세입자는 우선변제권 없어요.

 

그럼 이사는 가야 하는데 전세보증금은
돌려받지 못한 경우 어떻게 해야만
대항력과 우선변제권을 유지하여
전세보증금을 지킬 수 있을까요?

세입자가 전출하는 순간에 바로
대항력과 우선변제권이 상실되기
때문에 전세보증금에 문제가 될 수가 있어요.

이럴 경우 가족 중에 한 명은 현재 집에
주민등록을 그대로 두고, 다른 가족을
전출하면, 가족 중에 한 명이 남아 있기
때문에 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

만약에 자녀 없이 부부가 함께 살고 있는
경우라면 배우자 한 명을 남겨두고, 대출을 
받을 계약 당사자가 이사할 곳에 전출하면 됩니다.


자녀가 있는 가정에서는 성인(19세)이 된 
자녀를 남겨두고, 부모가 전출해도 문제가 
없으며, 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면
 누구라도 한 명만 남겨두면 세입자로서의 
대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 됩니다.

급한 대로 가족 중 한 명을 남겨두고 이사하고,
임대차계약 기간이 만료 후 보증금 반환
청구하여, 도려주지 아니하면 그때
임차권 등기 명령 신청하여 임차권등기가
완료되면 그때 남겨둔 가족을 전출해 가면 됩니다.

알고 보면 간단하지만, 실수하면 전세보증금을
돌려받지 못할 상황이 발생할 수도 있으니
대향력과 우선변제권 유지하는 방법 잘 기억하시기 바랍니다.

또한 집을 집주인에게 인도한 후에도 
전세금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환
소송을 제기할 수 있고, 소송을 통하여 전세금
반환이 이뤄질 때까지의 지연이자도 받을 수 있습니다.