토지거래 허가구역에서 부동산 매매 계약 시 법률적인 문제
우리나라는 부동산 투기 방지와 공공개발을 원만히 시행하기 위해서 토지거래허가구역이 아주 많이 지정되어 있습니다.
특히 부산 강서구에도 개발이 진행 중이거나 개발계획이 많아서 토지거래허가구역이 많은 편입니다.
문제는 토지거래허가구역에서 부동 산매 계약서를 먼저 체결하는냐?
토지 거래 허가를 득한 후에 작성하는냐?
부동산 매매 계약서를 체결하고, 토지 거래 허가를 못 받으면 어떡하는 냐?
토지거래허가구역에서 부동산 매매계약을 먼저 체결하고, 토지 거래 허가를 받지 못한 부동산 매매계약은 무효입니다. 반대로 토지 거래 허가를 득하면, 해당 매매계약은 소급하여 유효합니다.
이것을 유동적 무효라고 합니다.
이때 토지 거래 허가를 득하기 이전에 토지 거래 허가를 득할 목적으로 작성한 부동산 매매 계약서는 유효하지만, 실무에서는 토지거래허가구역의 매매계약은 토지 거래 허가를 득한 이후의 날짜로 계약서를 재작성하여 매매계약을 확정합니다.
여기서 토지거래허가구역의 허가 득하기 이전에 부동산 매매계약 체결은 일종의 가계약이라고 할 수 있습니다.
실거래 신고에서 계약 체결일을 토지 거래 허가를 받기 전의 실제 계약 체결일을 할 수 없다는 것입니다.
가계약 일을 계약 체결일로 실거래 신고를 하게 되면 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 과 「공인중개사 법」 이 상충하게 되며, 실거래 신고서와 매매 계약서가 다르게 되면 등기를 할 수 없는 점등 여러 문제점이 발생합니다.
이하에서는 토지거래허가구역에서 부동산 매매계약 체결에 대한 법률적인 문제에 대하여 전문 변호사의 칼럼을 소개합니다.
토지거래 허가구역에서 매매 계약 시 법률적 문제
▶ 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결한 경우의 법리·유동적 무효
토지거래허가구역 내 토지의 거래와 관련해서는 기존에 국토이용관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등으로 규율되었는데, 최근 부동산 거래 신고 등에 관한 법률이 제정, 시행되어 위 법률의 적용을 받게 되었습니다.
위 법에 의하면, 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할관청으로부터 그 계약에 관하여 허가를 받아야 하고, 허가를 받기 위해서는 그 허가 신청서에 계약 내용과 그 토지의 이용 계획, 취득 자금 조달 계획 등을 적어 제출해야 한다(제11조).라고 규정하고 있습니다.
참고로, 위 법에서는 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결할 때 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 매매계약, 매매예약 등이 대표적인 경우입니다. 따라서, 이에 해당하지 않는 증여, 명의신탁 해지에 기한 반환, 공매, 경매 등으로 인한 취득 시에는 허가를 받지 않아도 됩니다.
만일, 토지거래허가구역 내에서 토지를 매매하려고 하는데, 위 법과 달리 관할관청의 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였다면 일단 해당 계약은 무효가 됩니다. 다만, 이 경우에도 추후 허가를 받게 되면 해당 계약은 소급해서 유효가 되는 바, 이를 법률적 용어로 유동적 무효라고 합니다.
만일, 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였는데, 당사자 일방이 허가신청 절차에 협력하지 않을 것이 염려되면, 매매계약 당시 이러한 경우 일정한 손해액을 배상하기로 약정하는 것은 유효합니다. 그리고, 상대방이 계속해서 협력의무를 이행하지 않는다면, 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 수도 있고, 소송 결과 승소 판결이 확정되면 단독으로 허가신청을 할 수 있습니다. 또한, 소송 결과가 나오기 전이라도, 토지 거래 허가신청 절차 청구권을 피어 보전 권리로 하여 미리 처분금지 가처분을 해놓을 수도 있습니다.
그리고, 위와 같은 유동적 무효 상태에서는 계약 당사자 쌍방이 서로 거래 허가 절차에 협력할 의무를 부담하므로, 쉽사리 계약을 해제할 수는 없다. 다만 매매계약 시 계약금을 지급했다면 계약금은 해약금으로 추정되므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수는 있다(대법원 97다 9369 판결).고 법원이 판결한 사례도 있습니다.
한편, 허가 구역 내에서 토지와 건물을 같이 매매하는 계약을 체결하였으나, 토지에 대해 허가가 되지 않은 경우는, 토지와 건물 매매 모두 무효가 되는 것이 원칙이고, 토지에 대한 거래 허가가 없더라도 건물만이라도 매수하였을 것이라는 특별한 사정이 있는 경우에 한해 건물 매매만 유효하게 됩니다.
▶ 토지거래허가구역 내 매매가 확정적 무효로 되는 경우의 법리
앞에서도 언급하였지만, 토지거래허가구역 내 토지를 매매함에 있어 허가를 받지 않고 매매계약부터 체결한 경우는 일단 무효가 되고. 그 상태에서 추후 허가를 받게 되면 소급해서 유효로 되지만, 그렇지 않고 불허가 처분을 받으면 확정적으로 무효가 됩니다.
이 외에도 토지거래허가구역 내 매매가 확정적으로 무효로 되는 경우가 있습니다. 불허가 처분을 받기 전이라도, 처음부터 토지 거래 허가를 배제하거나 잠 탈하는 내용의 계약은 강행규정을 위반한 것으로 확정적 무효가 됩니다.
예를 들어, 매매를 증여로 가장하는 등 토지 거래 허가가 필요하지 않는 것으로 계약서를 허위로 작성하거나, 정상적으로는 토지 거래 허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 경우가 이에 해당한다(대법원 92다 44671 판결).
그리고, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우, 당사자 일방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우, 조건부 계약에서 그 조건의 성취가 불가능한 것으로 확정된 경우 등에도 확정적 무효가 됩니다.
또한, 허가를 받지 않고 전매차익을 얻을 목적으로 중간생략등기의 합의하에 전 전 매매한 경우에도, 각각의 매매계약은 모두 확정적 무효가 된다(대법원 96다 3982 판결).
확정적 무효가 되면, 매수인이 매도인에게 이미 지급한 계약금 등 매매 대금은 매도인의 부당이득이 되므로, 매수인은 이 금액에 대한 반환 청구를 할 수 있습니다. 또한, 확정적으로 무효가 되는 것에 상대방에게 귀책사유가 있다면, 이를 사유로 손해배상청구를 할 수도 있습니다.
<출처: 김용일 변호사>